【实例分析】营改增后个人转让商住房税收如何征收
本期提示：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）及《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）等政策规定，营改增后个人转让商住房涉及哪些税收呢？
政策梳理：营改增后个人转让商住房主要涉及增值税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税、契税、个人所得税等。
——增值税。根据财税[2016]36号文件精神，个人转让商住房应按照小规模纳税人销售其取得的非自建不动产税收政策执行，以其取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照 5％的征收率计算增值税。
——城市维护建设税。按照应纳增值税额的7%（城市）、5%（县城、建制镇、工矿区）、1%（乡）计征。
——教育费附加。按照应纳增值税额的3%计征。
——土地增值税。应纳土地增值税等于增值额乘以适用税率；其中，增值额=纳税人转让房地产取得的收入－规定的扣除项目金额；扣除项目包括：原购房价款、契税等；适用税率为30%、40%、50%、60%等。
——印花税。个人转让商住房适用“产权转移书据”税目，按照纳税人转让房地产取得收入的0.5‰对交易双方双向计征。
——契税。契税税率为3—5％，由省、自治区、直辖市人民政府在前款法规的幅度内按照本地区的实际情况确定。
——地方教育附加。按照应纳增值税额的2%计征。
——个人所得税。个人转让商住房取得的所得，应按照“财产转让所得”项目依20%税率征收个人所得税。其应纳个人所得税税额的计算公式为：
应纳税所得额＝销售额－购买价款－合理费用
应纳税额＝应纳税所得额×20%
案例：李先生于2015年以100万元全款在某市区购买了一套面积为80平方米的商住两用房，入住时缴纳契税3万元，其他费用3万元，上述购房款及相关税费均有合法有效凭证。2017年4月李先生将其转让给赵先生，取得转让价款142万元，请问买卖双方需要缴纳哪些税收，如何缴纳？
分析：这是一道典型的商住房销售行为，李先生作为卖方需要缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税、个人所得税、地方教育附加等，另外，赵先生作为买方需要缴纳契税、印花税等。
卖方：
应缴纳增值税=（142－100）÷（1＋5%）×5%＝2（万元）
应缴纳城市维护建设税=2×7%＝0.14（万元）
应缴纳教育费附加=2×3%＝0.06（万元）
应缴纳地方教育附加=2×2%＝0.04（万元）
应缴纳印花税=142×0.5‰＝0.07（万元）
应缴纳土地增值税=[（142－100）÷（1＋5%）－3－3－0.14－0.06－0.04－0.07]×30%＝10.11（万元）
应缴纳个人所得税=[（142－100）÷（1＋5%）－3－3－0.14－0.06－0.04－0.07－10.11] ×20%＝4.72（万元）
卖方合计应缴纳各项税费=2＋0.14＋0.06＋0.04＋0.07＋10.11＋4.72＝17.14（万元）
买方：
应缴纳契税=（142－100）÷（1＋5%）×3%＝1.20（万元）
应缴纳印花税=142×0.5‰＝0.07（万元）
买方合计应缴纳各项税收=1.20＋0.07＝1.27（万元）
买卖双方均应向该不动产座落地地方税务机关缴纳上述相关税费。
注意事项：
1、上述各税（除印花税外）的计税依据均为不含税价。
2、计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
3、该市规定地方教育附加在计算土地增值税时可以比照教育费附加视同税金在税前扣除。
4、印花税以售购房双方合同记载金额为计税依据，按“产权转移书据”税目及万分之五的税率计征。
附件：税政清理
1、财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（略）
发文字号：财税[2016]36号发文日期：2016-03-23有效性：全文有效
相关内容：其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
2、国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告（略）
发文字号：国家税务总局公告2016年第70号发文日期：2016-11-10有效性：全文有效
相关内容：营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
3、财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知（略）
发文字号：财税[2016]43号发文日期：2016-04-25有效性：全文有效
相关内容：自2016年5月1日起，计征契税、土地增值税、个人所得税的成交价格或应税收入均不含增值税；个人转让房屋，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
政策梳理：营改增后个人转让商住房主要涉及增值税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税、契税、个人所得税等。
——增值税。根据财税[2016]36号文件精神，个人转让商住房应按照小规模纳税人销售其取得的非自建不动产税收政策执行，以其取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照 5％的征收率计算增值税。
——城市维护建设税。按照应纳增值税额的7%（城市）、5%（县城、建制镇、工矿区）、1%（乡）计征。
——教育费附加。按照应纳增值税额的3%计征。
——土地增值税。应纳土地增值税等于增值额乘以适用税率；其中，增值额=纳税人转让房地产取得的收入－规定的扣除项目金额；扣除项目包括：原购房价款、契税等；适用税率为30%、40%、50%、60%等。
——印花税。个人转让商住房适用“产权转移书据”税目，按照纳税人转让房地产取得收入的0.5‰对交易双方双向计征。
——契税。契税税率为3—5％，由省、自治区、直辖市人民政府在前款法规的幅度内按照本地区的实际情况确定。
——地方教育附加。按照应纳增值税额的2%计征。
——个人所得税。个人转让商住房取得的所得，应按照“财产转让所得”项目依20%税率征收个人所得税。其应纳个人所得税税额的计算公式为：
应纳税所得额＝销售额－购买价款－合理费用
应纳税额＝应纳税所得额×20%
案例：李先生于2015年以100万元全款在某市区购买了一套面积为80平方米的商住两用房，入住时缴纳契税3万元，其他费用3万元，上述购房款及相关税费均有合法有效凭证。2017年4月李先生将其转让给赵先生，取得转让价款142万元，请问买卖双方需要缴纳哪些税收，如何缴纳？
分析：这是一道典型的商住房销售行为，李先生作为卖方需要缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税、个人所得税、地方教育附加等，另外，赵先生作为买方需要缴纳契税、印花税等。
卖方：
应缴纳增值税=（142－100）÷（1＋5%）×5%＝2（万元）
应缴纳城市维护建设税=2×7%＝0.14（万元）
应缴纳教育费附加=2×3%＝0.06（万元）
应缴纳地方教育附加=2×2%＝0.04（万元）
应缴纳印花税=142×0.5‰＝0.07（万元）
应缴纳土地增值税=[（142－100）÷（1＋5%）－3－3－0.14－0.06－0.04－0.07]×30%＝10.11（万元）
应缴纳个人所得税=[（142－100）÷（1＋5%）－3－3－0.14－0.06－0.04－0.07－10.11] ×20%＝4.72（万元）
卖方合计应缴纳各项税费=2＋0.14＋0.06＋0.04＋0.07＋10.11＋4.72＝17.14（万元）
买方：
应缴纳契税=（142－100）÷（1＋5%）×3%＝1.20（万元）
应缴纳印花税=142×0.5‰＝0.07（万元）
买方合计应缴纳各项税收=1.20＋0.07＝1.27（万元）
买卖双方均应向该不动产座落地地方税务机关缴纳上述相关税费。
注意事项：
1、上述各税（除印花税外）的计税依据均为不含税价。
2、计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
3、该市规定地方教育附加在计算土地增值税时可以比照教育费附加视同税金在税前扣除。
4、印花税以售购房双方合同记载金额为计税依据，按“产权转移书据”税目及万分之五的税率计征。
附件：税政清理
1、财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（略）
发文字号：财税[2016]36号发文日期：2016-03-23有效性：全文有效
相关内容：其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
2、国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告（略）
发文字号：国家税务总局公告2016年第70号发文日期：2016-11-10有效性：全文有效
相关内容：营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
3、财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知（略）
发文字号：财税[2016]43号发文日期：2016-04-25有效性：全文有效
相关内容：自2016年5月1日起，计征契税、土地增值税、个人所得税的成交价格或应税收入均不含增值税；个人转让房屋，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。